中古住宅を購入してリフォームを考える際、気になるのが耐震性能と工事費用ではないでしょうか。
特に昭和56年（1981年）以前に建てられた住宅では、現在の耐震基準を満たしていない可能性があり、耐震補強が必要になることがあります。
今回は、一級建築士として耐震補強計画に携わってきた経験から、耐震評点1.0を目指すための考え方と、中古住宅を購入する際に知っておきたいリフォーム費用についてご紹介します。
中古住宅の耐震評点1.0とは？耐震補強だけでは難しい理由
耐震評点1.0とはどのくらいの強さなのか
木造住宅の耐震診断では、建物が地震に対してどの程度の耐力を持っているのかを「上部構造評点」という数値で評価します。
一般的には、評点1.0以上が「一応倒壊しない」と判断される水準であり、耐震改修を行う際の一つの目標となっています。
ただし、評点1.0になれば、どのような地震でも倒壊しないという意味ではありません。建物の状態や地震の揺れ方によって被害が発生する可能性はあります。
昭和56年以前の住宅は耐震補強が必要になることが多い
昭和56年6月に建築基準法の耐震基準が大きく改正され、それ以前の基準で建てられた住宅は一般に旧耐震基準の住宅と呼ばれています。
旧耐震基準の木造住宅では、耐力壁の量や配置、柱と梁の接合部などが現在の基準と異なるため、耐震性能が不足している場合があります。
私がこれまで耐震補強計画に携わってきた経験でも、昭和56年以前の住宅では、耐震壁を増やすだけで評点1.0を目指すことが難しいケースが少なくありません。
劣化低減係数0.7のまま評点1.0を目指すのか？
耐震診断で重要になる項目の一つが、建物の劣化状況を評価する劣化低減係数です。
例えば、劣化低減係数が0.7となっている住宅では、その影響を考慮したうえで耐震評点が計算されます。
この状態で評点1.0を目指す場合、耐震壁を増やしたり、柱や梁の接合部を補強したりする必要があります。
しかし、もともとの耐震性能が不足している住宅では、補強箇所が多くなり、工事費用が大きくなる可能性があります。
また、雨漏りや腐朽などの劣化原因が残っている場合には、耐震補強を行っても、その後に建物の状態が悪化するおそれがあります。
そのため私は、劣化低減係数0.7のまま耐震壁を増やす方法だけでなく、建物の劣化を改善する方法も検討することが大切だと考えています。
外部を修繕して劣化低減係数0.9を目指す方法
もう一つの方法が、屋根や外壁、雨樋などの劣化箇所を修繕し、劣化低減係数の改善を目指すことです。
仮に劣化低減係数が0.7から0.9に改善できれば、同じ評点1.0を目指す場合でも、必要な耐震壁の補強量を減らせる可能性があります。
ただし、屋根や外壁を塗装しただけで、必ず劣化低減係数が0.9になるわけではありません。雨漏りや腐朽などの原因を確認し、必要な補修を行ったうえで評価する必要があります。
私が重要だと考えているのは、耐震壁を増やす費用と、外部を修繕して劣化状況を改善する費用の比較です。
どちらが経済的なのかは建物によって異なりますが、耐震補強だけに目を向けず、建物全体の状態を考えて計画することが大切です。
耐震補強と外部修繕はどちらが安くなる？
例えば、劣化低減係数0.7のまま耐震壁を増やして評点1.0を目指す場合、外部修繕費用を抑えられる一方で、耐震補強箇所が多くなる可能性があります。
反対に、外部の劣化箇所を修繕して劣化低減係数0.9を目指す場合、外部工事の費用は増えますが、耐震壁の補強箇所を減らせる可能性があります。
そのため、耐震補強計画では両方の方法を比較し、工事費用だけでなく、今後の維持管理まで考えたうえで判断することが重要です。
中古住宅のリフォーム費用はいくら？30坪の概算予算
30坪程度の住宅で考えておきたいリフォーム費用
中古住宅を購入する場合、耐震補強だけでなく、水回りや内装、外部の修繕なども考えておく必要があります。
例えば、キッチンや浴室などの設備が古くなっていたり、屋根や外壁の塗装時期を迎えていたりする場合、購入後にまとまった費用が必要になります。
そこで、30坪程度の中古住宅をリフォームする場合の概算予算をまとめました。
| 工事項目 | 概算金額 |
|---|---|
| 屋根・外壁塗装、雨樋交換 | 200万円 |
| キッチン交換 | 150万円 |
| 浴室交換 | 120万円 |
| 洗面所改修 | 50万円 |
| トイレ交換（1か所） | 40万円 |
| 内装工事 | 50万円 |
| 電気工事 | 20万円 |
| 工事費小計 | 630万円 |
| 諸経費（10％） | 63万円 |
| 合計（税別想定） | 693万円 |
| 税込参考額（10％） | 約762万円 |
こちらは、30坪程度の中古住宅で一般的なリフォームを行う場合の概算金額です。
建物の状態や使用する設備の仕様によって金額は変わりますが、購入前の資金計画を考える際の参考にしていただければと思います。
なお、耐震診断や補強設計、耐震壁・基礎などの補強工事、屋根・外壁のカバー工法などは、この金額には含まれていません。
屋根・外壁塗装と雨樋交換に200万円を見込む理由
築年数の古い中古住宅では、屋根や外壁、雨樋などの外部に傷みが見られることがあります。
例えば、屋根の塗膜の劣化、外壁のひび割れ、雨樋の破損などを放置すると、雨漏りや建物内部の劣化につながる可能性があります。
そのため、私は30坪程度の中古住宅を購入する場合、屋根・外壁塗装と雨樋交換に200万円程度を一つの予算目安として考えておくことをおすすめしています。
もちろん、建物の状態が良ければ、すぐにすべての工事を行う必要はありません。
ただし、購入後に外部工事が必要になって資金計画が大きく変わることを避けるためにも、最初から予算に組み込んでおくと安心です。
古いコロニアル屋根はアスベストに注意
中古住宅で注意したいのが、コロニアルなどの化粧スレート屋根です。
古い屋根材の中には、アスベスト（石綿）が含まれている製品があり、撤去する場合には適切な飛散防止対策や処分が必要になります。
そのため、屋根材の撤去費用や処分費用が高くなることがあり、既存の屋根材を残して新しい屋根材を施工するカバー工法を検討する場合があります。
ただし、カバー工法では既存の屋根の上に新しい屋根材を重ねるため、屋根の重量が増加します。
耐震評点1.0を目指す住宅では、屋根の重量も耐震診断に影響するため、カバー工法が適しているか慎重に判断する必要があります。
また、屋根下地が傷んでいる場合には、カバー工法では対応できず、下地補修や葺き替えが必要になることもあります。
リシン吹付のモルタル外壁もアスベストに注意
昭和56年以前の木造住宅では、モルタル外壁にリシン吹付仕上げが採用されている住宅も多く見られます。
古いリシンなどの仕上塗材には、製品や施工年代によってアスベストが含まれている場合があります。
アスベストを含む外壁材を撤去する場合には、法令に基づく飛散防止対策や処分が必要となり、工事費用が増える可能性があります。
そのため、既存の外壁を撤去せず、新しい外壁材を重ねるカバー工法を検討することもあります。
ただし、モルタル外壁の浮きやひび割れ、内部の腐朽などがある場合には、先に必要な補修を行わなければなりません。
特に耐震補強では、既存の壁を解体して構造材を確認する必要がある場合もあるため、外壁の改修方法と耐震補強計画を一緒に検討することが重要です。
なお、アスベストの有無は見た目だけでは判断できません。工事前には法令に基づく事前調査が必要になります。
中古住宅の購入前に耐震補強費用と補助金を確認しよう
補助金100万円でも耐震改修を断念する人がいる理由
耐震改修では、自治体によって補助金制度が設けられています。
例えば、100万円の補助金を利用できると聞けば、耐震改修を検討してみようと思う方も多いのではないでしょうか。
しかし、実際に耐震診断や補強計画を進めると、想像以上の工事費用が必要になる場合があります。
例えば、耐震改修に500万円かかる場合、100万円の補助金を利用できても自己負担は400万円です。
私はこれまで、補助金を利用して耐震改修を検討されたものの、実際の工事費用を知って断念された方を数多く見てきました。
補助金はありがたい制度ですが、補助金があるから安く耐震補強ができるとは限りません。
大切なのは、補助金の金額だけでなく、実際に必要となる工事費用と自己負担額を確認することです。
中古住宅の購入価格だけで判断しない
例えば、1,000万円の中古住宅を購入したとします。
購入価格だけを見れば、新築住宅と比べて費用を抑えられると感じるかもしれません。
しかし、購入後に水回りや内装、屋根・外壁などのリフォームが必要になり、さらに耐震補強費用も加われば、住宅取得に必要な総額は大きく変わります。
反対に、購入価格が多少高くても、屋根や外壁の状態が良く、耐震性能も確保されている住宅であれば、結果的に総額を抑えられる可能性があります。
中古住宅を購入する際には、物件価格だけでなく、リフォーム費用や耐震補強費用も含めて比較することが大切です。
耐震診断は中古住宅の購入前に相談するのがおすすめ
中古住宅を購入した後に耐震診断を行い、想定以上の補強費用が必要になることは避けたいところです。
特に昭和56年以前の木造住宅では、耐力壁の不足や基礎の状態、建物の劣化などによって、補強工事が大規模になる可能性があります。
購入前に建築士などの専門家へ相談し、建物の状態や必要な工事を確認しておくことで、購入後の資金計画を立てやすくなります。
ただし、購入前の調査では確認できない部分もあり、解体後に新たな劣化が見つかる場合もあります。
そのため、リフォーム予算にはある程度の余裕を持たせておくことをおすすめします。
まとめ｜中古住宅は耐震補強とリフォームの総額で考えよう
中古住宅を購入して耐震評点1.0を目指す場合、耐震壁の補強だけでなく、屋根や外壁などの劣化状況も考える必要があります。
特に昭和56年以前の住宅では、劣化低減係数0.7のまま耐震壁を増やす方法と、劣化箇所を修繕して係数の改善を目指す方法を比較することが重要です。
今回のポイントをまとめます。
- 耐震評点1.0を目指すには、耐震壁の補強だけでなく建物の劣化状況も確認する
- 劣化低減係数0.7のまま補強する方法と、0.9への改善を目指す方法の費用を比較する
- 30坪程度の住宅では、屋根・外壁塗装と雨樋交換に200万円程度の予算を見込む
- 古いコロニアル屋根やリシン吹付外壁には、アスベストが含まれている場合がある
- 一般的なリフォーム費用として約693万円（税別）を一つの参考にする
- 耐震診断・補強設計・耐震補強工事などは別途必要になる場合がある
- 補助金を利用できても、自己負担が数百万円になるケースがある
中古住宅は、新築住宅よりも安く購入できることが魅力です。
しかし、購入後に必要な工事が増えてしまえば、結果的に大きな出費となることもあります。
私が中古住宅の購入を考えている方にお伝えしたいのは、「いくらで購入できるか」ではなく、「安心して住める状態にするまで総額いくらかかるのか」を考えていただきたいということです。
購入後に予算不足で耐震補強を諦めることがないように、購入前に建物の状態を確認し、余裕のある資金計画を立てていただければと思います。
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